Die Lösung für die fünf gängigsten Herausforderungen eines Vermieters im Alltag

Auch bei äußerst gewissenhafter Auswahl der Mieter treten im Laufe des Mietverhältnisses oft Schwierigkeiten auf. 

Die Gründe dafür sind breit gefächert und oft nicht sofort ersichtlich. Dennoch kristallisieren sich in der Praxis bestimmte immer wiederkehrende Probleme heraus. Diese will ich Ihnen nun übersichtlich vorstellen und praktikable Lösungsansätze dafür anbieten.

Problem Nr. 1: Lärmbelästigung

Beschwert sich ein Mieter über Lärm von Nachbarn, sollten Sie tätig werden, außer es handelt sich um üblichen Wohnungs- und Kinderlärm. 

Denn bei erheblichem Lärm innerhalb der Ruhezeiten darf ein Mieter die Miete mindern, ohne hierfür ein Lärmprotokoll vorlegen zu müssen.

Der Mieter braucht nach Meinung des Bundesgerichtshofs nur zu beschreiben, durch welche Art von Lärm er gestört ist und wann und wie lange die Lärmbeeinträchtigung bestand (Beschluss v. 22.08.17, Az. VIII ZR 226/16).

Um einer Mietminderung zu entgehen, sollten Sie tätig werden und den Lärm unterbinden.

Dabei sind Sie aber – anders als der mindernde Mieter– auf ein Lärmprotokoll angewiesen.
Dies ist zwingend notwendig für eine Abmahnung und Kündigung.

Bitten Sie den betroffenen Mieter deshalb, Ihnen ein Lärmprotokoll zu erstellen, und erklären Sie ihm, dass Sie nur mithilfe eines solchen Protokolls Abhilfe schaffen können.
Haben Sie das Lärmprotokoll erhalten, mahnen Sie den störenden Mieter ab.

Fügen Sie der Abmahnung eine Kopie des Lärmprotokolls bei und fordern Sie ihn auf, die dort aufgeführten Störungen zu unterlassen.

Weisen Sie Ihren Mieter unbedingt auch auf die Kündigung des Mietverhältnisses als Konsequenz weiterer Störungen hin.
Dann können Sie bei weiteren Lärmbelästigungen das Mietverhältnis kündigen.

Problem Nr. 2: Mietereigentum im Treppenhaus

So mancher Mieter ist mit seinem Wohnraum recht großzügig und dehnt ihn bis auf den Flur hin aus: Auf einmal befinden sich Getränkekästen und Schuhregale dauerhaft im Flur. 

Der andere Mieter schmückt „seinen“ Flurbereich mit Bildern, Pflanzen und stellt ein Katzenklo auf und ein weiterer
Mieter parkt einen Kinderwagen dort.

Klar ist: Das brauchen Sie nicht zu tolerieren, denn bis auf den Kinderwagen haben alle diese Gegenstände nichts im Flur zu suchen. Und auch den Kinderwagen (oder den Rollator) darf Ihr Mieter nur im Flur abstellen, wenn dieser den anderen Mietern nicht den Fluchtweg versperrt.

Andere Gegenstände muss Ihr Mieter entfernen.

Weisen Sie Ihren Mieter darauf hin, dass er durch das Abstellen der Gegenstände im Flur gegen seine Mieterpflichten verstößt, weshalb er abgemahnt und ihm sogar gekündigt werden darf.

Erklären Sie ihm auch, dass es sich um Stolperfallen für Besucher und andere Mieter handelt und er für Schäden haftet, die andere dadurch erleiden.

Teilen Sie ihm zudem mit, dass er Mietminderungen anderer Mieter wegen der im Flur abgestellten Gegenstände zu ersetzen hat.

Problem Nr. 3: Mieter verhindert Reparaturen

Auch das ist in der Praxis keine Seltenheit: Sie beauftragen einen Handwerker mit der Beseitigung eines Mangels in der Mieterwohnung.

Nachdem mehrere Reparaturversuche fehlgeschlagen sind, verweigert Ihr Mieter dem Handwerker den Zutritt zur Wohnung,
etwa mit folgender Begründung: „Der bringt ja nichts, beauftragen Sie einen fähigen Handwerker.“

• Der Mieter verliert sein Recht, wegen des Mangels die Miete zu mindern.
• Er kann nun die Beseitigung des
  Mangels nicht mehr verlangen.
• Er ist Ihnen zum Schadenersatz verpflichtet, zum Beispiel für die vergebliche Anfahrt des Handwerkers.

Problem Nr. 4: Unberechtigte Mietminderung

Hat Ihnen Ihr Mieter einen Mangel in der Wohnung angezeigt, sollten Sie sich den Mangel ansehen und ihn beseitigen
lassen.

Wenn der Mieter selbst den Mangel verschuldet hat, ist er aber selbst zur Reparatur verpflichtet.
Auch Mängel, welche die Nutzung der Wohnung nur unerheblich einschränken, brauchen Sie nicht zu beseitigen (§ 536 BGB).
Manchmal lohnt es sich, seinem Mieter hier entgegenzukommen.

Handelt es sich um einen Mangel, der mit geringem Zeit- und Kostenaufwand beseitigt werden kann, ist es im Interesse
eines friedvollen Mietverhältnisses sinnvoll, diesen aus Kulanz zu beseitigen.
Überlegen Sie, ob Ihr Mieter das zu würdigen weiß. Gegebenenfalls können Sie diese Aufwendungen von den Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung absetzen.

Nicht selten mindern Mieter die Miete und die Betriebskosten unberechtigt.
Das geschieht oft aus Unkenntnis.

Insbesondere wird länger gemindert, als die Beeinträchtigung bestanden hat, oder der Mieter setzt eine unangemessen
hohe Minderungsquote an.

Einer unberechtigten Minderung sollten Sie zügig und nachweislich widersprechen. 

Anderenfalls riskieren Sie, dass Ihr Mieter davon ausgehen darf, dass Sie die Minderung akzeptiert haben. In diesem Fall können Sie die Minderung nicht mehr zurückfordern, auch wenn sie tatsächlich zu Unrecht erfolgt ist (BGH, Urteil v. 04.02.04,
Az. VIII ZR 171/03).

Problem Nr. 5: Beeinträchtigende Hundehaltung

Konflikte ergeben sich häufig aus der Tierhaltung.

Zu den häufigsten Problemen kommt es aber durch Hunde.

Haben Sie Ihrem Mieter einen Hund gestattet, dürfen Sie Ihre Erlaubnis später widerrufen, wenn Sie dafür einen Grund
haben.

Dies ist der Fall bei

• wiederholten erheblichen Belästigungen und Beeinträchtigungen der anderen Hausbewohner, etwa stundenlangem
  Hundegebell zu Tages und Nachtzeiten,
• einer potenziellen Gefährdung anderer Hausbewohner durch einen
  vom Mieter angeschafften „Kampfhund“,
• beißendem Gestank – bis ins Treppenhaus – nach Urin infolge unsauberer Tierhaltung

Bei aller Tierliebe – mahnen Sie Ihren Mieter in solchen Fällen ab und widerrufen Sie Ihre Erlaubnis zur Tierhaltung,
wenn keine Besserung eintritt.

Denn Ihre Nachbarn und sonstigen Mieter dürfen von Ihnen verlangen, dass Sie erheblichen Beeinträchtigungen
entgegentreten. Insofern haben Sie das Recht, nach Ihrem Widerruf zu verlangen, dass der betreffende Mieter seinen
Hund aus der Wohnung entfernt (§ 541 BGB).