Wann verjährt mein Anspruch auf Mietkaution?

Ich habe die Verwaltung eines Mietshauses übernommen. In den Mietverträgen ist eine Kaution vereinbart worden. Ein Mieter, der vor fünf Jahren eingezogen ist, hat die Kaution jedoch bisher nicht bezahlt. Ich habe ihn nun zur Zahlung aufgefordert, aber er behauptet, der Anspruch sei verjährt. Stimmt das?

Leider hat der Mieter Recht. Der Anspruch auf Zahlung der Kaution muss innerhalb von drei Jahren geltend gemacht und gegebenenfalls eingeklagt werden. Andernfalls verjährt der Anspruch, selbst wenn das Mietverhältnis weiterhin besteht. Die Verjährung des Kautionsanspruchs beginnt in der Regel erst am Ende des Mietverhältnisses (siehe hierzu z. B. KG Berlin, Urteil vom 24.07.2008, Az. 22 W 2/08).

Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt am Ende des Kalenderjahres, in dem der Kautionsanspruch entstanden ist (§ 199 BGB). Da der Anspruch auf Mietkaution laut Gesetz zwingend in drei Monatsraten zusammen mit den ersten drei Mietzahlungen fällig wird (§ 551 BGB), müssen Vermieter und Verwalter unterschiedliche Verjährungsfristen beachten. Da das Mietverhältnis in Ihrem Fall jedoch bereits seit fünf Jahren besteht, sind Ihre Forderungen auf die drei Kautionsraten inzwischen definitiv verjährt.