Darf ich die Mietkaution während der Mietzeit verwerten?

Mein Mieter ist laut Mietvertrag verpflichtet, für bestimmte Kleinreparaturen zu zahlen. Vor Kurzem wurde eine solche Reparatur notwendig, doch er weigert sich, die Kosten zu erstatten. Er behauptet, nicht dafür verantwortlich zu sein. Kann ich meine Forderung gegen ihn mit der Kaution verrechnen?

Nein, das ist während des laufenden Mietverhältnisses nicht erlaubt. Zwar bezieht sich die Kaution auf Verpflichtungen, die aus dem Mietverhältnis resultieren, dennoch dürfen Sie diese nicht für Forderungen verwenden, die vom Mieter bestritten werden.

Zu solchen strittigen Forderungen gehören unter anderem:

• Bestreitete Kleinreparaturkosten,
• Bestreitete Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen,
• Mietminderungen, die vom Vermieter angefochten werden.

Eine Verwertung der Kaution ist während des Mietverhältnisses nur bei unstrittigen Forderungen möglich (siehe BGH, Urteil vom 17.05.2014, Az. VIII ZR 234/13).

Nach Beendigung des Mietverhältnisses dürfen Sie jedoch auch strittige Forderungen mit der Kaution verrechnen. In diesem Fall können Sie offene Ansprüche aus der Kaution begleichen, selbst wenn der Mieter diese bestreitet. Dadurch können Sie eine Klage vermeiden (BGH, Urteil vom 28.10.2020, Az. VIII ZR 230/18).

Ihr Vorteil: Nach dem Ende des Mietverhältnisses ist die Verrechnung von Forderungen mit der Kaution eine unkomplizierte Möglichkeit, Ihre Ansprüche durchzusetzen.