Gleiche Mietkaution bei unzutreffender Wohnfläche

Es hat sich herausgestellt, dass meine Mietwohnung um 14 % kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben wurde. Mein Mieter verlangt nun, dass seine Mietkaution entsprechend reduziert wird, da sie an die tatsächliche Wohnfläche angepasst werden müsse. Ist das berechtigt?

Ja, das ist korrekt. Stellt sich während des Mietverhältnisses heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, hat dies rechtliche Folgen: Die geschuldete Miete reduziert sich entsprechend um den Prozentsatz der Flächenabweichung.

Folge für die Kaution:
Da die Mietkaution laut Gesetz höchstens drei Nettokaltmieten betragen darf (§ 551 Abs. 1 BGB), übersteigt die ursprünglich gezahlte Kaution nun die gesetzlich zulässige Höchstgrenze. Die reduzierte Miete dient als Basis für die Berechnung der maximalen Kaution.

Aus diesem Grund kann Ihr Mieter verlangen, dass die Kaution an die durch die Flächenabweichung dauerhaft geminderte Miete angepasst wird. Den Betrag, den der Mieter bei Vertragsbeginn nach heutiger Sicht zu viel als Kaution gezahlt hat, müssen Sie ihm erstatten. Dies wurde auch durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs bestätigt (BGH, Urteil vom 28.07.2004, Az. VIII ZR 347/04).