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Mietnebenkosten/Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, § 556 BGB. Mieter und Vermieter können vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.

Für den Mieter besteht nur eine Pflicht zur Übernahme der Betriebskosten, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten nach anteiliger Wohnfläche abgerechnet. Hierbei wird der prozentuale Anteil jeder einzelnen Wohnung an der Gesamtwohnfläche der Abrechnungseinheit ermittelt.Der Mieter zahlt von den angefallenen Gesamtbetriebskosten den Betrag, der seinem Anteil an der gesamten Wohnfläche entspricht.

Als Vermieter müssen Sie bei der Bewirtschaftung des Grundstücks bzw. Wohneigentums den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Das heißt, dass keine unnötig hohen Betriebskosten verursacht werden dürfen und z. B. die Preise verschiedener Anbieter verglichen werden müssen. Die Aufwendungen sollen also einem üblichen Marktpreis/Leistungsverhältnis entsprechen.

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, wobei sich der Abrechnungszeitraum immer auf 12 Monate bezieht. Die Betriebskostenabrechnung ist innerhalb der 12 Folgemonate dem Mieter zuzustellen. Wird die Abrechnung nicht innerhalb dieser Frist dem Mieter übersandt, verliert der Vermieter automatisch den Anspruch auf eine gegebenenfalls erforderliche Nachzahlung.

Hat der Mieter die Abrechnung erhalten, steht im ein Prüfungsrecht zu. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Fristablauf kann der Mieter keine Einwände mehr geltend machen.

Was zu den Betriebskosten gehört, ist in der Betriebskostenverordnung geregelt.

Umlagefähige Nebenkosten sind:
  • die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Kosten der Entwässerung
  • Heizkosten
  • Warmwasserkosten
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Gebäudereinigungskosten und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Hauswartkosten
  • Aufzugskosten
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschlusskosten
  • Kosten für Gemeinschaftswaschmaschine, Schleudern, Trockner
  • Sonstige Betriebskosten – beschränkt auf Wartungskosten für Brandmelder, Sprinkleranlage, Lüftungsanlagen, Sauna oder Schwimmbadkosten
Sollte der Mieter eine Einsichtnahme in relevante Rechnungen bzw. Verträge verlangen, so ist ihm diese zu gewähren. Eine Pflicht zur Übersendung von Kopien besteht nicht, sollten diese aber ausdrücklich vom Mieter angefordert werden, kann der Aufwand mit bis zu 25 Cent pro Kopie abgerechnet werden.

Wurde im Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, kann eine Anpassung nach einer Abrechnung erfolgen, § 560 Abs. 4 BGB. Die Erklärung ist dem Mieter schriftlich mitzuteilen.