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Mieterhöhungen

Zwischen Vermieter und Mieter kann grundsätzlich die Miete frei vereinbart werden. Ebenso können beide Parteien auch die Mieterhöhungen frei vereinbaren. Dabei ist aber zu beachten, dass man nicht den Tatbestand des Leistungswuchers erfüllt.

Wurden keine vertraglichen Vereinbarungen getroffen, kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen, § 558 BGB.
Voraussetzung für eine Mieterhöhung ist, dass der Mietzins in dem Zeitpunkt zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 v. H. erhöht werden (sog. Kappungsgrenze).
Dem Mieter muss die Mieterhöhung schriftlich mitgeteilt und begründet werden.

Die Begründung kann sich auf folgende Punkte beziehen:
  • den örtlichen Mietspiegel §§ 558 c, 558 d BGB
  • auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank § 558 e BGB
  • auf ein Sachverständigengutachten
  • oder auf drei Vergleichswohnungen


Mit dem Eingang der Erklärung, hat der Mieter eine Überlegungsfrist. Die Frist endet mit Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf das Mieterhöhungsverlangen folgt.

Stimmt der Mieter der Erhöhung zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens.

Widerspricht der Mieter der Mieterhöhung, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden, § 558 b BGB.

Bei erfolgten werterhöhenden oder notwendigen baulichen Änderungen, können diese zum Anlass für eine Mieterhöhung genommen werden. Der Vermieter darf in diesem Fall die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, § 559 BGB.

Weiterhin kann eine Staffelmiete schriftlich vereinbart werden. Dabei ist im Vertrag die jeweilige Mieterhöhung in einem konkreten Geldbetrag anzugeben. Auch bei einer Staffelmietvereinbarung muss der Mietzins über jeweils 1 Jahr unverändert bleiben. Gleichzeitig wird bei Laufzeit des Vertrages eine weitere Mieterhöhung nach Modernisierung bzw. zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen, § 557 a BGB.

Ein Mieterhöhungsverlangen berechtigt den Mieter zur Kündigung. Der Mieter kann in dem Fall bis zum Ablauf des zweiten Monats, nach Zugang des Erhöhungsschreibens, das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Das Mietverhältnis läuft dann zum übernächsten Monat aus und die Mieterhöhung tritt nicht ein, § 561 BGB.