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Miete und Mietvertrag

Miete ist ein gegenseitiger Vertrag, in dem sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter verpflichtet sich im Gegenzug, den vereinbarten Mietzins für die überlassene Mietsache zu zahlen. Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist, § 556 b BGB. Der Mieter hat auf seine Gefahr und seine Kosten die Miete an den Vermieter zu übermitteln.

Bei Abschluss des Mietvertrages ist die Schriftform grundsätzlich nicht erforderlich.
Parteien des Mietvertrages sind die im Mietvertrag aufgeführten und den Vertrag unterschreibenden Personen.
Bei Ehegatten reicht es aus, wenn beide Ehepartner als Mietvertragspartei im Mietvertrag aufgeführt sind und nur einer den Vertrag unterschrieben hat.

Wird der Mietvertrag mündlich geschlossen und soll er länger als ein Jahr dauern, gilt er für unbestimmte Zeit § 550 BGB.
Daraus ergibt sich eine Besonderheit bei Zeitmietverträgen, da durch o. g. Bestimmung hier die Schriftform erforderlich ist.
Eine weitere Besonderheit bei Zeitmietverträgen ist, dass eine vorzeitige ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist.
Grundsätzlich kann die Miethöhe zwischen den Parteien frei vereinbart werden. Ebenso ist die freie Vereinbarung über spätere Mieterhöhungen möglich. Dennoch ist der Vermieter bei der Festlegung der Miethöhe nicht völlig frei und er sollte sich vor Abschluss des Mietvertrages über das ortsübliche Mietpreisniveau informieren, um nicht eine ordnungswidrig oder strafrechtlich relevante Miete zu fordern bzw. diese anzunehmen.

Als Vermieter sind Sie für die Instandhaltung der Mietsache innerhalb der Vermietungszeit zuständig.
Im Mietvertrag kann eine Klausel aufgenommen werden, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen übernimmt.
Voraussetzung dafür ist die summenmäßige Begrenzung, welche im Vertrag ausgewiesen wird. Die Rechtssprechung hat hier eine Grenze von höchstens 8 Prozent der Jahresnettomiete aufgestellt.
Kleinreparaturen beziehen sich auf Gegenstände, welche der direkten Abnutzung durch den Mieter unterliegen, z. B. eine Etagenheizung, wo eine jährliche Wartung durch Fachpersonal erfolgt.

Im Mietvertrag kann eine Vereinbarung über die Zahlung von Mietnebenkosten zusätzlich zur Nettomiete getroffen werden. Diese kann als Pauschale oder als Betriebskostenvorauszahlung erfolgen. Eine Betriebskostenvorauszahlung macht eine jährliche Abrechnung erforderlich, wobei die tatsächlich angefallenen Kosten mit der Vorauszahlung abgeglichen werden und sich ggfs. eine Nachzahlung oder Erstattung für den Mieter ergibt.
Bei einer Vereinbarung über eine Betriebskostenpauschale ist die Abrechnung entbehrlich, da mit Zahlung der Pauschale weitere Ansprüche ausgeschlossen sind, ganz gleich, ob dabei die angefallenen Kosten gedeckt sind oder nicht.

Formularmietverträge sind unter anderem im Schreibwarenhandel, beim Deutschen Mieterbund oder im Internet erhältlich.
Vorteilhafter ist es, sich nicht allein auf den Mustervertrag zu verlassen, sondern den Vertrag nach den tatsächlichen Gegebenheiten zu erstellen bzw. durch fachlichen Rat erstellen zu lassen. So werden auch individuelle Absprachen erfasst und späterer Ärger lässt sich vermeiden.
Welche Angaben und Vereinbarungen sollten im Mietvertrag enthalten sein:

  • Name und Anschrift von Mieter und Vermieter und ggfs. Hausverwaltung
  • Genaue Beschreibung der Mietsache – Wohnraumgröße und Raumanzahl
  • Nebengelass und Nutzung von Gemeinschaftsräumen
  • Beginn und ggfs. Ende des Mietverhältnisses
  • Miethöhe/Mieterhöhungen und Zahlungsweise
  • Art und Höhe der Nebenkostenvorauszahlung
  • Mietsicherheit
  • Hausordnung
  • Tierhaltung
  • Besichtigungsvereinbarung
  • Kostenübernahme für Kleinreparaturen
  • Schönheitsreparaturen
  • Untermietverhältnisse
  • Kündigungsfristen
  • Übergabeprotokoll
  • Schlüsselanzahl
  • Unterschriften