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Erhaltung und Modernisierung

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.
Unter die Erhaltung zählen Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung, wobei diese unabhängig von den dabei anfallenden Kosten durchgeführt werden müssen, da sie zu den Hauptpflichten eines Vermieters zählen. Auch dürfen die Kosten nicht zu einer Erhöhung der Miete führen, da sie in der Miete bereits enthalten sind.
Instandhaltung bezeichnet die Maßnahmen zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustandes und dienen auch der Schadensvorsorge durch rechtzeitige Pflege oder Wartung.
Instandsetzung ist die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit defekter Anlagen und Geräte und beinhaltet auch die Behebung baulicher Mängel.

Für Modernisierungsmaßnahmen gilt, dass der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser sowie zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden hat, § 554 BGB.
Eine Ausnahme wäre, wenn die Maßnahme für den Mieter eine Härte bedeuten würde, welche nicht zu rechtfertigen ist. Dies ist aber eine Einzelfallentscheidung, die unter Abwägung aller Interessen beider Parteien zu treffen ist und nicht pauschal beantwortet werden kann. Für die Entscheidung werden insbesondere die geplanten Arbeiten, die baulichen Folgen und die zu erwartende Mieterhöhung berücksichtigt. Auch werden in diese Entscheidung eventuelle vorherige Aufwendungen des Mieters einbezogen.
Wird die Mietsache durch die Modernisierung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt, so ist dadurch zu erwartende Mieterhöhung nicht als Härte anzusehen.
Voraussetzungen für die Durchführung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind:
  • Information spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme an den Mieter
  • Genaue Benennung des Zeitpunkts der Modernisierung
  • Voraussichtliche Dauer der Modernisierungsarbeiten wird benannt
  • Beschreibung der Art sowie des geplanten Umfangs der Maßnahme
  • Mitteilung über die zu erwartende Mieterhöhung
  • Nachweislich hat der Mieter alle Informationen fristgerecht in Textform erhalten
Der Mitteilungspflicht bedarf es nicht, wenn die Maßnahme keine oder nur unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache hat und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Erhöhung der Miete führt. Die Rechtssprechung hat die Grenze der unerheblichen Mieterhöhung auf bis zu 5 Prozent entschieden. Damit entfällt in diesem Fall gleichzeitig das Sonderkündigungsrecht.

Nach Ankündigung der Modernisierung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Macht der Mieter davon Gebrauch, ist die Maßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit zu unterlassen.

Sollte Ihnen Ihr Mieter nach vorheriger Ankündigung den Zutritt zur Wohnung verweigern, obwohl Ihnen ein Besichtigungsrecht zusteht, macht er sich schadensersatzpflichtig. Sie können in diesem Fall mit einer Klage auf Duldung des Besichtigungstermins, Ihr Recht gerichtlich geltend machen.