Energieausweis

Der Energieausweis informiert über den jährlichen Energieverbrauch von Gebäuden und ist seit 01. Juli 2008 ein informatives Pflichtdokument bei Verkauf und Neuvermietung. Auf Grund dieses Dokumentes soll sich jeder Interessierte einen Überblick über die energetische Qualität von Wohn- oder Gewerberäumen verschaffen zu können, egal ob diese private oder öffentliche Gebäude sind. Jedoch wird es durch Verwendung vieler Fachbegriffe für einen Nichtfachmann nur teilweise möglich sein, die Angaben richtig einzuordnen und daraus Rückschlüsse zum zukünftigen Energieverbrauch zu ziehen.
Die wichtigste Aufgabe des Energieausweises ist es, den Gebäudeeigentümer und Wohnungsmieter über die Energieeffizienz der Mietsache zu informieren. Gleichzeitig werden Ratschläge zu kostengünstigen Verbesserungen (Modernisierungsempfehlungen) gegeben, was besonders für den Eigentümer interessant sein dürfte. Diese Empfehlungen sind aber kein Mängelprotokoll und ihre Umsetzung ist nicht zwingend erforderlich.
Durch das Dokument ist weiterhin eine bundesweite Vergleichbarkeit des Energiebedarfs von verschiedenen Gebäuden möglich, da die Berechnung nach einheitlichen Standards erfolgt.

Die Grundlage für die Erstellung des Energieausweises bildet die Energieeinsparverordnung (EnEV).
In der Verordnung erfolgt dabei eine Unterteilung in Bestands- und Neubauimmobilien. Letztere dürfen nur noch unter vollständiger Beachtung der EnEV errichtet werden. Bei geplanten baulichen Änderungen oder Erweiterungen an Bestandsimmobilien, ist vor der Ausführung ebenfalls auf die Einhaltung der EnEV-Vorgaben zu achten.
In Einzelfällen gibt es Ausnahmen bei bestehenden Immobilien (z. B. Denkmäler), welche auf Antrag nicht unter die Verordnung fallen, § 24 EnEV. Weiterhin enthält die EnEV Tatbestände welche als Ordnungswidrigkeiten mit einem Bußgeld bis zu 15 T€ geahndet werden können, dazu gehören unter anderem die nicht, nicht vollständige oder nicht rechtzeitige Vorlage des Ausweises.

Zur Einführung des Energieausweises für Wohngebäude, gibt es zwei wesentliche Fristen. Ab 01. Juli 2008 sind Energieausweise für Wohngebäude mit Baujahr bis 1965 bei umfassender Sanierung, Verkauf und Neuvermietung erforderlich. Ab 01. Januar 2009 sind Energieausweise für Wohngebäude aller Baujahre bei Neubau, Verkauf und Neuvermietung vorgeschrieben.
Bis einschließlich 30. September 2008 können sich Eigentümer entweder für einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis entscheiden. Danach ist ein Bedarfsausweis für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, für die ein Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, vorgeschrieben. Wurden diese bereits modernisiert, ist ggfs. auch ein Verbrauchsausweis möglich. Bei allen anderen Gebäuden kann zwischen beiden Verfahren gewählt werden.

Die energetische Qualität eines Gebäudes kann auf zwei Wegen ermittelt werden, durch Berechnung des Energiebedarfs nach standardisierten Vorgaben (Bedarfsausweis) oder durch Auswertung des Energieverbrauchs (Verbrauchsausweis). Als Bezugsfläche wird dabei die Gebäudenutzfläche zugrunde gelegt, die sich in der Regel von der Wohnflächenangabe unterscheidet.

Bedarfsausweis

Nach Vorgaben der Energieeinsparverordnung, wird der Bedarfsausweis auf der Grundlage einer technischen Analyse von Dach, Wänden, Fenstern und Heizung sowie unter Berücksichtigung von standardisierten Randbedingungen erstellt. Dabei wird der Jahresbedarf unabhängig vom Nutzerverhalten und der Wetterlage rechnerisch ermittelt. Durch die vorgegebenen Randbedingungen, sind Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch jedoch nicht möglich. Übliche Innentemperaturen und ein normales Nutzerverhalten werden dabei aber angenommen.
Ein Vorteil des Bedarfsausweises ist es, dass durch die Berücksichtigung der Bauunterlagen bzw. gebäudebezogener Daten, genauere Modernisierungsempfehlungen gegeben werden können. Die ausgewerteten Daten zeigen deutlich, wie es um den energetischen Zustand von Dach, Wänden, Fenstern und Heizung bestellt ist.

Die errechneten Werte werden grafisch dargestellt und im Endenergiebedarf und Primärenergiebedarf ausgewiesen.

Endenergiebedarf bezeichnet die jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung und gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes und seiner Anlagentechnik. Durch standardisierte Bedingungen wird ein Wert für das bewertete Gebäude ermittelt, welcher mit einem modellhaft ermittelten Vergleichswert abgeglichen werden kann und grobe Anhaltspunkte zum Energieverbrauch geben soll. Kleine Werte signalisieren einen geringen Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz.

Primärenergiebedarf beinhaltet auch die Aufwendungen zur Bereitstellung des eingesetzten Energieträgers (z. B. Heizöl, Gas). So wird der Energiebedarf in seiner Gesamtheit, von der Erkundung, Förderung, dem Transport und der Umwandlung incl. des Leitungsverlustes in der Berechnungsmethode beachtet. Auch hier signalisieren kleine Werte eine hohe Energieeffizienz und überdies eine die Ressourcen schonende Nutzung.

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis wird durch Errechnung eines Energieverbrauchskennwertes erstellt. Dazu werden die Verbrauchsdaten der Gebäudebewohner aus den letzten 3 Jahre für die Heizungs- und Warmwasserbereitung nach der Heizkostenordnung erfasst. Dabei wird der Energieverbrauch des gesamten Gebäudes ermittelt und es werden nicht nur einzelne Wohneinheiten einbezogen. Zusätzlich wird ein standortbezogener Klimafaktor berücksichtigt und auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. So errechnet sich der Energieverbrauchskennwert, welcher ebenfalls grafisch dargestellt wird.

Anhand des Kennwertes, kann auch hier ein Vergleich mit den modellhaft ermittelten Werten erfolgen und sich ein Überblick zur Energetik des Gebäudes verschafft werden.

Der Verbrauchsausweis steht im direkten Bezug zum bisherigen Nutzungsverhalten der Bewohner. Deshalb lassen sich daraus keine Rückschlüsse zum zukünftigen Verbrauch ziehen. So kann es vorkommen, dass ein bisher nur wenig beheizter Wohnraum einen guten Kennwert ausweist und ein Nachmieter bei üblichen Nutzungsverhalten, mit Ende des Abrechnungszeitraumes von einer hohen Nachzahlung überrascht wird. Unterschiede können sich aber auch aus der Wohnungslage im Gebäude ergeben.

Wer ist Ausstellungsberechtigt?

Die Energieeinsparverordnung benennt den ausstellungsberechtigten Personenkreis. Dazu gehören Architekten, Ingenieure, staatlich geprüfte Techniker sowie alle Personen, die für ein zulassungspflichtiges Bau-, Ausbau- oder anlagentechnisches Gewerbe oder für das Schornsteinfegerwesen die Voraussetzungen zur Eintragung in die Handwerksrolle erfüllen. Weiterhin zählen dazu auch vereidigte Sachverständige aus dem Bereich des energiesparenden Bauens oder aus wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus.
Entsprechende Adressen erhält man bei den Architekten-, Industrie- und Handwerkskammern oder bei der Deutsche Energie-Agentur GmbH unter www.dena-energieausweis.de/expertensuche

Erstellungskosten

Die Kosten richten sich nach dem jeweilig erstellten Ausweis und nach der Serviceleistung des Anbieters . Für den Verbrauchsausweis können diese zwischen 40 und 100 Euro liegen. Beim Bedarfsausweis liegt der Kostenrahmen bei 80 bis ca. 1000 Euro, im oberen Bereich einschließlich einer Gebäudebesichtigung und Vermessung.

Die Erstellungskosten sind eine einmalige Aufwendung und können nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Wurde der Ausweis von einem Architekt oder Ingenieur erstellt, können die Kosten als Baunebenkosten innerhalb einer Modernisierungsmaßnahme angerechnet werden. Ergibt sich aus der Modernisierung eine Mieterhöhung, sind die Aufwendungen mit berücksichtigt.

Im Internet gibt es aktuell Angebote für etwa 10 Euro. Fraglich ist, ob diese Angebote immer den gesetzlichen Vorgaben voll entsprechen und der Hauseigentümer dafür ein gültiges Dokument erhält. In jedem Fall sollte vor der Beantragung und der Weitergabe der Daten, das Angebot inhaltlich und hinsichtlich des Ausstellers genau geprüft werden.

Abschlussbemerkungen

Der Energieausweis stellt keine Energieberatung dar. Er bietet jedoch einen gesetzlich vorgeschriebenen und recht preiswerten Überblick zum Energieverbrauch einer Immobilie sowie zusätzliche Informationen für mögliche Maßnahmen zur Energieeinsparung. Sind diese bereits erfolgt, ist er der Nachweis für eine gute Energetik des Wohngebäudes und damit für die Vermietung oder einen Verkauf von entscheidender Bedeutung. Durch viele Beiträge in Zeitungen, Rundfunk und Fernsehen, hat ein großer Teil der Mieter von der Einführung des Ausweises Kenntnis erlangt. Es ist deshalb anzunehmen, dass zukünftig die Mietinteressenten gezielt nach dem Energieausweis fragen werden und dieser ein wichtiges Entscheidungskriterium darstellen wird.