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Besichtigung/Betretungsrecht

Die Unverletzlichkeit der Wohnung wird durch Artikel 13 Abs. 1 Grundgesetz geschützt. Daraus ergibt sich für den Mieter ein Schutz seiner Privatsphäre vor ungewünschten Betreten und auch eine alleinige Schlüsselgewalt über die Mietsache. Somit kann ohne Zustimmung des Mieters, keine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter erfolgen.

Über ein Betretungs- und Besichtigungsrecht für Vermieter, bestehen keine konkreten gesetzlichen Regelungen.
Der Mieter hat in den gemieteten Räumen das Hausrecht und für den Vermieter ergeben sich für die Betretung enge Grenzen. Nach der Rechtssprechung, ist ein jederzeitiges Besichtigungsrecht ohne konkreten Anlass, in kurzen Zeitabständen oder zu unüblichen Tageszeiten nicht möglich, da dies eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter darstellt.

Ohne eine vertragliche Vereinbarung, welche nicht zwingend ist, haben Vermieter das Recht zur Besichtigung des Wohnraums aller ein bis zwei Jahre. Dabei muss unter Einhaltung dieses Zeitabstandes, kein besonderer Grund vorliegen.
In Einzelfällen ist auch innerhalb des Zeitraumes ein Besichtigungsrecht möglich, wenn die Umstände es erfordern und ansonsten ein zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneter Zustand nicht sichergestellt werden kann (Reparatur, Wartung).
Ein weiterer Ausnahmefall ist, wenn ein konkreter Verdacht besteht, dass der Mieter die Mietsache vertragswidrig nutzt oder seine Sorgfaltspflichten verletzt und z. B. darin Abfall sammelt, § 809 BGB.
Als Vermieter haben Sie weiterhin ein Betretungsrecht Ihres vermieteten Eigentums zum Zwecke von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, § 554 BGB.

Eine einfache Besichtigung der Mietsache kann unter Beachtung folgender Vorgaben erfolgen:
  • Ankündigung der Besichtigung mit angemessener Frist (mindestens 4 Tage)
  • Besichtigungszeit innerhalb üblicher Tageszeiten (eine Besichtigung zu unüblichen Zeiten und zwischen 18.00 Uhr und 10.00 Uhr oder 13.00 Uhr und 15.00 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen ist nicht zulässig)
Die Wohnung des Mieters darf ausnahmsweise ohne Voranmeldung betreten werden, wenn offensichtlich Gefahr für das Wohneigentum oder andere Mieter bzw. Nachbarn besteht, z. B. einem Wasserschaden. Sollte der Mieter den Zutritt in diesem Ausnahmefall dennoch verweigern, kann gerichtlich das Betretungsrecht erwirkt werden. Hier ist juristischer Rat dringend zu empfehlen. Keinesfalls sollte der Zutritt unter Anwendung von Gewalt erfolgen, da dies rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen kann.